La normativa de apartamentos turísticos en España ha cambiado, y con ella, el equilibrio entre hoteles y alquileres vacacionales. A partir de 2025, entraron en vigor nuevas reglas que afectan tanto a propietarios como a plataformas, y que impactarán de lleno en la oferta disponible, los precios y las opciones para los viajeros.
En este artículo, veremos qué dice la nueva normativa, cómo afecta al mercado hotelero y qué oportunidades se abren para el sector en este nuevo escenario.
¡Vamos a por ello!
¿Qué dice la normativa actual sobre los apartamentos turísticos en España?
La normativa sobre apartamentos turísticos en España ha evolucionado rápidamente en los últimos años, con un nuevo punto de inflexión a partir del 1 de julio de 2025. Desde esa fecha, todos los alojamientos de corta duración (incluidos los turísticos, de temporada y por habitaciones) deberán inscribirse obligatoriamente en un nuevo Registro Estatal de Arrendamientos de Corta Duración.
Este registro es de carácter nacional y está gestionado por el Colegio de Registradores, con el objetivo de unificar criterios, aumentar la transparencia y facilitar el control fiscal y urbanístico.
Cada propiedad contará con un Número de Registro Único (NRUA) que deberá mostrarse de forma visible en todas las plataformas donde se anuncie, como Airbnb o Booking. Las plataformas, por su parte, estarán obligadas a colaborar con las autoridades y retirar los anuncios no registrados en un plazo de 48 horas tras recibir el aviso.
Además, hay novedades importantes en cuanto a la convivencia vecinal: desde abril de 2025, las comunidades de vecinos pueden prohibir nuevos alquileres turísticos en sus edificios con una votación por mayoría simple y aplicar recargos a quienes no tengan autorización.
También se contemplan sanciones elevadas, tanto para propietarios como para plataformas que no cumplan la normativa. En el caso de los anfitriones, las multas pueden comenzar en los 2.000 euros y llegar hasta los 600.000 euros en situaciones graves o reincidentes.
Consecuencias de la nueva normativa sobre apartamentos turísticos
La entrada en vigor del nuevo registro estatal y el refuerzo de las normativas autonómicas van a transformar profundamente el panorama de los alquileres de corta duración en España.
Uno de los efectos más inmediatos será la reducción de la oferta disponible, especialmente en ciudades como Barcelona, Madrid y Sevilla, donde buena parte de los alojamientos operaban sin regularización previa.
También se espera un aumento en los precios por noche, como resultado natural de la menor disponibilidad y de los nuevos costes que deben asumir los anfitriones para cumplir con la ley. En paralelo, como mencionábamos las plataformas digitales como Airbnb o Booking ya han comenzado a retirar anuncios que no cumplen con la normativa, lo que está generando una limpieza forzada del mercado.
Además, la posibilidad de que las comunidades de vecinos bloqueen nuevos alquileres turísticos añade una capa extra de complejidad para quienes quieran empezar en este modelo de negocio, especialmente en zonas residenciales.
En conjunto, estamos ante un nuevo escenario más controlado, pero también más limitado, que marcará el futuro del alquiler vacacional en España.
¿Cómo afecta esta normativa al sector hotelero?
La nueva normativa sobre apartamentos turísticos cambia por completo las reglas del juego entre hoteles y alquileres vacacionales. Para los hoteles, este giro regulatorio representa una oportunidad real de recuperar protagonismo, especialmente en ciudades donde la competencia con los pisos turísticos había alcanzado niveles difíciles de sostener.
Con la previsión de que desaparezca un alto porcentaje de la oferta ilegal, muchos viajeros se verán obligados a optar por alojamientos regulados, entre ellos los hoteles. Esto podría traducirse en un aumento en la demanda y, en consecuencia, en una mejora de la ocupación media en zonas urbanas y costeras.
Además, esta nueva regulación impone más exigencias administrativas y legales a los apartamentos turísticos: desde el registro obligatorio, el cumplimiento fiscal y urbanístico, hasta posibles restricciones impuestas por las propias comunidades de vecinos. Este escenario más complejo y burocrático podría desincentivar a muchos pequeños propietarios o a quienes solo ofrecían su vivienda de forma ocasional, reduciendo así la presión sobre el mercado hotelero.
Para los hoteles, esto se traduce en varios beneficios: una reducción de la competencia informal, una previsión de aumento en la demanda de alojamiento regulado y la posibilidad de ajustar tarifas en temporadas clave con menor competencia desleal.
También se abre la puerta a reposicionar su propuesta de valor, destacando no solo la calidad del servicio, sino la tranquilidad que supone reservar en un entorno profesional y legalmente garantizado.
En resumen, aunque no todos los efectos serán inmediatos, el cambio regulatorio ya ha empezado a equilibrar las reglas del juego. Y eso puede suponer un impulso significativo para el sector hotelero, especialmente para quienes sepan adaptarse rápido y comunicar bien su propuesta.
Oportunidades para el sector hotelero tras la nueva normativa
Con un escenario regulatorio más exigente para los apartamentos turísticos, los hoteles tienen una nueva oportunidad para reposicionarse. Ya no se trata solo de competir, sino de capitalizar el cambio. Aquí van algunas ideas para aprovecharlo al máximo:
1. Reforzar la comunicación del valor diferencial del hotel: Con muchos apartamentos turísticos en proceso de adaptación (o desaparición), es un buen momento para destacar lo que solo un hotel puede ofrecer: atención 24/7, limpieza diaria, servicios adicionales, seguridad, cumplimiento normativo, y atención profesional.
2. Aprovechar el tirón de la demanda “regularizada”: Los viajeros, especialmente los internacionales, valoran cada vez más la legalidad, la transparencia y la previsibilidad. Comunicar de forma clara que el establecimiento cumple con toda la normativa puede ser una ventaja real frente a las opciones informales.
3. Recuperar parte de la cuota de mercado perdida: En ciudades donde la oferta de pisos turísticos era superior a la hotelera, esta reducción puede suponer una oportunidad para recuperar reservas, especialmente en escapadas urbanas, eventos y viajes de negocios.
4. Apostar por el marketing digital local: Con menos competencia en Google y OTAs por parte de alojamientos no regulados, es un buen momento para invertir en visibilidad, SEO local y campañas orientadas a canal directo.
5. Explorar nuevos formatos híbridos o adaptaciones flexibles: Algunos hoteles pueden incluso estudiar si conviene adaptar parte de su oferta para satisfacer esa demanda que antes captaban los pisos: estancias más largas, zonas de cocina, precios flexibles o servicios para nómadas digitales.
6. Fidelizar a los clientes que regresan al hotel: Si parte de los viajeros vuelven al hotel por falta de opciones legales en apartamentos, es un excelente momento para reactivar programas de fidelización y convertir una estancia puntual en una relación a largo plazo.
Conclusión
En resumen, la nueva normativa de apartamentos turísticos redefine el panorama del alojamiento en España. Aunque plantea retos para quienes gestionan este tipo de propiedades, también abre una ventana de oportunidad para los hoteles, que ahora compiten en un entorno más equilibrado y transparente. Entender las reglas del juego y adaptarse con agilidad será clave para aprovechar el momento.
